Использование сравнительного подхода
ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.
Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.5, т.е. к площади объекта оценки прибавляется данный процент по аналогу.
SA1 = 275 + 0,15*275 = 316,25 м2
Местоположение, транспортная доступность, состояние, цена продажи и стоимость оборудования (3, 4, 5, 6 и 7 столбцы) берутся из табл. 3.5.
Цена, приведенная по стоимости оборудования (Цкх обор.) = Цена продажи объекта - Стоимость оборудования.
Для первого аналога Цкх обор. = 3795 - 0 = 3795,00 тыс.р.
Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.
Тогда Цкх пл. первого аналога = (275*3795)/316,25 = 3300,00 тыс.р.
Поправки в долях по местоположению:
Первый аналог находится в районе средней отдаленности и объект оценки - тоже, т.е. по данному признаку они одинаковы и, следовательно, поправка равна 1 (10 столбец).
Поправки в долях по состоянию (11 столбец) и транспортной доступности (12 столбец) определяются методом парных продаж.
Причем поправка в долях для первого аналога равна 1, т.к. ее состояние такое же, как у объекта оценки.
Первый аналог находится на главной дороге, а объект оценки - на вторичной, следовательно надо найти аналог, который бы отличался только по данному признаку. Таким аналогом является третий аналог и его Цкх пл. надо разделить цену первого аналога. 3074,5/3300 = 0,93 (12 столбец) .
Рассчитаем скорректированную цену первого аналога: 3300*1*1*0,93 = 3072,30 тыс.р. Аналогично рассчитываются скорректированные цены остальных аналогов.
Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, как пятый показатель расчета стоимости здания.
Для данного здания сделан следующий анализ:
) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (3072,30+3074,65+3074,50+3099,02+2945,27+3084,78+3154,38+3515,00+3146,00) / 9 = 3129,54 т.р.;
) модальное значение = 3074,65 т.р.;
) медианное значение = 3084,78 т.р.;
) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 3074,50т.р. .
Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.
При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица
А = || а ij ||,
где а ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).
а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj}.
Xi/ Xj |
А1 |
А2 |
А3 |
А4 |
А5 |
А6 |
А7 |
А8 |
А9 |
Итого |
А1 |
1,0 |
1,5 |
0,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
12,0 |
А2 |
0,5 |
1,0 |
0,5 |
0,5 |
1,5 |
1,5 |
0,5 |
1,5 |
0,5 |
8,0 |
А3 |
1,5 |
1,5 |
1,0 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
13,0 |
А4 |
0,5 |
1,5 |
0,5 |
1,0 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
0,5 |
10,0 |
А5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
1,0 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
5,0 |
А6 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
1,5 |
1,0 |
0,5 |
1,5 |
0,5 |
7,0 |
А7 |
0,5 |
1,5 |
0,5 |
0,5 |
1,5 |
1,5 |
1,0 |
1,5 |
0,5 |
9,0 |
А8 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
0,5 |
1,5 |
0,5 |
0,5 |
1,0 |
0,5 |
6,0 |
А9 |
0,5 |
1,5 |
0,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,0 |
11,0 |
Итого |
6,0 |
10,0 |
5,0 |
8,0 |
13,0 |
11,0 |
9,0 |
12,0 |
7,0 |
81,0 |
Другие материалы ...
Определение путей повышения конкурентоспособности ОАО Хабаровская производственно-ремонтная компания
Значение стратегического поведения, позволяющего фирме выживать в
конкурентной борьбе в долгосрочной перспективе, резко возросло в последние
десятилетия. Все компании в условиях жесткой конкуренции, быстро меняющейся
ситуации должны не только концентрировать вниман ...
Особенности регулирования АПК в России
АПК - крупнейший российский межотраслевой комплекс, объединяющий в себе
десять отраслей экономики, направленный на получение и переработку
сельскохозяйственного сырья. Агропромышленный комплекс затрагивает интересы
практически всего населения Российской Федерации, ...
Организация коммерческой деятельности магазина Мир Золота
В
курсовой работе предполагается ознакомиться с организацией коммерческой
деятельности на одной из фирм города Ижевска. В качестве объекта изучения были
выбраны магазины розничной торговли ювелирными украшениями «Мир золота». Целью
работы является анализ коммерчес ...