Использование сравнительного подхода

ЦКХ - цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.5, т.е. к площади объекта оценки прибавляется данный процент по аналогу.

SA1 = 275 + 0,15*275 = 316,25 м2

Местоположение, транспортная доступность, состояние, цена продажи и стоимость оборудования (3, 4, 5, 6 и 7 столбцы) берутся из табл. 3.5.

Цена, приведенная по стоимости оборудования (Цкх обор.) = Цена продажи объекта - Стоимость оборудования.

Для первого аналога Цкх обор. = 3795 - 0 = 3795,00 тыс.р.

Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.

Тогда Цкх пл. первого аналога = (275*3795)/316,25 = 3300,00 тыс.р.

Поправки в долях по местоположению:

Первый аналог находится в районе средней отдаленности и объект оценки - тоже, т.е. по данному признаку они одинаковы и, следовательно, поправка равна 1 (10 столбец).

Поправки в долях по состоянию (11 столбец) и транспортной доступности (12 столбец) определяются методом парных продаж.

Причем поправка в долях для первого аналога равна 1, т.к. ее состояние такое же, как у объекта оценки.

Первый аналог находится на главной дороге, а объект оценки - на вторичной, следовательно надо найти аналог, который бы отличался только по данному признаку. Таким аналогом является третий аналог и его Цкх пл. надо разделить цену первого аналога. 3074,5/3300 = 0,93 (12 столбец) .

Рассчитаем скорректированную цену первого аналога: 3300*1*1*0,93 = 3072,30 тыс.р. Аналогично рассчитываются скорректированные цены остальных аналогов.

Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, как пятый показатель расчета стоимости здания.

Для данного здания сделан следующий анализ:

) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (3072,30+3074,65+3074,50+3099,02+2945,27+3084,78+3154,38+3515,00+3146,00) / 9 = 3129,54 т.р.;

) модальное значение = 3074,65 т.р.;

) медианное значение = 3084,78 т.р.;

) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 3074,50т.р. .

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А = || а ij ||,

где а ij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).

а ij = {1,5 если Хi > Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi < Хj}.

Другие материалы ...

Организационные формы оптовой торговли КСУП Комбинат Восток
Организационно-технологическая (производственная) практика является важнейшей частью учебного процесса по подготовке высококвалифицированных специалистов для народного хозяйства республики в области коммерческой деятельности . Целью производственной практики яв ...

Экономические агенты как участники экономических процессов
экономический агент некоммерческий Тема актуальна тем, что экономическая (хозяйственная) деятельность есть не что иное, как постоянная работа по оценке, сравнению, отбору альтернативных вариантов использования экономических ресурсов. В хозяйственной деятельности уча ...

Экономическая эффективность в дорожной отрасли
Экономика дорожного движения является неотъемлемой частью экономики дорожного хозяйства. Дорожное хозяйство представляет собой один из важнейших элементов Единой транспортной системы России. Без дорожной сети не могут быть реализованы статьи Конституции Российской ...