Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [4,с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1) Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

) Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

) Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5 Данные о продажах коммерческой недвижимости

Другие материалы ...

Определение типа региона (Ямало-Ненецкий АО)
Автономный округ является одним из крупнейших по территории субъектов Российской Федерации. Площадь территории автономного округа - 769,3 тыс. кв. км., что составляет 4,5% территории страны и 52,5% территории Тюменской области. Территория автономного округа расп ...

Особенности и сущность маржинальной революции
В конце XIX - первой трети ХХ в. большое влияние приобретает новое направление в экономической теории, существенно отличающееся от классического направления и даже выступающее определенной альтернативой ему. Оно известно как маржинализм (от англ. margiпa/- предельный) ...

Определение количественной взаимосвязи между тарифным разрядом и заработной платой
Исходные данные Задача 1. Построить комбинационное распределение рабочих каждого цеха и завода в целом по общему стажу работы и заработной плате Задача 2. Рассчитать средние тарифный разряд, заработную плату и производственный стаж рабочих цеха № 2, а также мо ...