Использование сравнительного подхода
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10 % между центром и районом средней отдаленности.
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 3.6.
Таблица 3.6 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
|
Объекты сравнения |
Площадь, м2 |
Местоположение |
Состояние |
Транспортная доступность |
Стоимость оборудования, тыс. р. |
Цена продажи, тыс. р. |
ЦКХ, тыс. р. |
Поправки в долях |
Скорректированная цена, тыс. р. | ||||
|
оборудование |
площадь |
по местоположению |
по состоянию |
по транспортной доступности | |||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 | |
|
Объект оценки |
275,00 |
с/о |
Хор |
Втр |
0 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- | |
|
А1 |
316,25 |
с/о |
Хор |
гл |
0 |
3795,00 |
3795,00 |
3300,00 |
1,00 |
1,00 |
0,93 |
3072,30 | |
|
А2 |
206,25 |
с/о |
Уд |
Гл |
0 |
2274,8 |
2274,80 |
3033,10 |
1,00 |
1,09 |
0,93 |
3074,65 | |
|
А3 |
495,00 |
с/о |
Хор |
Втр |
66,0 |
5600,1 |
5534,10 |
3074,50 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
3074,50 | |
|
А4 |
178,75 |
Отд |
Хор |
Втр |
82,5 |
1834,8 |
1751,60 |
2694,80 |
1,15 |
1,00 |
1,00 |
3099,02 | |
|
А5 |
385,00 |
Отд |
Уд |
Гл |
90,2 |
3584,9 |
3494,70 |
2496,20 |
1,15 |
1,08 |
0,95 |
2945,27 | |
|
А6 |
357,50 |
Отд |
Хор |
Гл |
61,6 |
3732,3 |
3670,70 |
2823,60 |
1,15 |
1,00 |
0,95 |
3084,78 | |
|
А7 |
550,00 |
Цен |
Хор |
Гл |
99,0 |
7400,8 |
7301,80 |
3650,90 |
0,90 |
1,00 |
0,96 |
3154,98 | |
|
А8 |
137,5 |
Цен |
Уд |
Гл |
0 |
1664,3 |
1664,30 |
3328,60 |
0,90 |
1,10 |
0,96 |
3515,00 | |
|
А9 |
247,50 |
Цен |
Хор |
Втр |
0 |
3146,0 |
3146,00 |
3495,60 |
0,90 |
1,00 |
1,00 |
3146,00 | |
Другие материалы ...
Организационные формы оптовой торговли КСУП Комбинат Восток
Организационно-технологическая
(производственная) практика является важнейшей частью учебного процесса по
подготовке высококвалифицированных специалистов для народного хозяйства
республики в области коммерческой деятельности .
Целью
производственной практики яв ...
Организация внешнеэкономической деятельности СП ООО Санта Бремор
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что ключевым
понятием, выражающим сущность рыночных отношений, является понятие конкуренции.
Конкуренция - это центр тяжести всей системы рыночного хозяйства, тип
взаимоотношений между производителями по поводу устано ...
Определение себестоимости летного часа
В современном обществе очень многие потребности человечества не
могут быть удовлетворены без помощи транспорта, который используется либо для
перевозки грузов к местам их использования, либо к местам потребления товаров
или услуг, решая при этом экономическую задачу по ...