Использование сравнительного подхода
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
- 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
- 10 % между центром и районом средней отдаленности.
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
После определения поправок необходимо сделать вывод о различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 3.6.
Таблица 3.6 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
Объекты сравнения |
Площадь, м2 |
Местоположение |
Состояние |
Транспортная доступность |
Стоимость оборудования, тыс. р. |
Цена продажи, тыс. р. |
ЦКХ, тыс. р. |
Поправки в долях |
Скорректированная цена, тыс. р. | ||||
оборудование |
площадь |
по местоположению |
по состоянию |
по транспортной доступности | |||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 | |
Объект оценки |
275,00 |
с/о |
Хор |
Втр |
0 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- | |
А1 |
316,25 |
с/о |
Хор |
гл |
0 |
3795,00 |
3795,00 |
3300,00 |
1,00 |
1,00 |
0,93 |
3072,30 | |
А2 |
206,25 |
с/о |
Уд |
Гл |
0 |
2274,8 |
2274,80 |
3033,10 |
1,00 |
1,09 |
0,93 |
3074,65 | |
А3 |
495,00 |
с/о |
Хор |
Втр |
66,0 |
5600,1 |
5534,10 |
3074,50 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
3074,50 | |
А4 |
178,75 |
Отд |
Хор |
Втр |
82,5 |
1834,8 |
1751,60 |
2694,80 |
1,15 |
1,00 |
1,00 |
3099,02 | |
А5 |
385,00 |
Отд |
Уд |
Гл |
90,2 |
3584,9 |
3494,70 |
2496,20 |
1,15 |
1,08 |
0,95 |
2945,27 | |
А6 |
357,50 |
Отд |
Хор |
Гл |
61,6 |
3732,3 |
3670,70 |
2823,60 |
1,15 |
1,00 |
0,95 |
3084,78 | |
А7 |
550,00 |
Цен |
Хор |
Гл |
99,0 |
7400,8 |
7301,80 |
3650,90 |
0,90 |
1,00 |
0,96 |
3154,98 | |
А8 |
137,5 |
Цен |
Уд |
Гл |
0 |
1664,3 |
1664,30 |
3328,60 |
0,90 |
1,10 |
0,96 |
3515,00 | |
А9 |
247,50 |
Цен |
Хор |
Втр |
0 |
3146,0 |
3146,00 |
3495,60 |
0,90 |
1,00 |
1,00 |
3146,00 | |
Другие материалы ...
Особенности развития и роль российского газового комплекса на мировом рынке природного газа
В абсолютном выражении мировое энергопотребление с 1965 по
2011 г. выросло более чем в три раза - с 3,8 млрд. до 12,3 млрд. т в нефтяном
эквиваленте. При этом следует отметить, что с 1970 по 2000 гг. наблюдалось
неуклонное снижение темпов прироста энергопотребления ...
Экономические агенты как участники экономических процессов
экономический агент некоммерческий
Тема
актуальна тем, что экономическая (хозяйственная) деятельность есть не что иное,
как постоянная работа по оценке, сравнению, отбору альтернативных вариантов
использования экономических ресурсов. В хозяйственной деятельности уча ...
Экономическая эффективность в дорожной отрасли
Экономика
дорожного движения является неотъемлемой частью экономики дорожного хозяйства.
Дорожное хозяйство представляет собой один из важнейших элементов Единой
транспортной системы России. Без дорожной сети не могут быть реализованы статьи
Конституции Российской ...