Расчет стоимости
Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:
Сопоставимый объект 1. г. Челябинск, ул. Гагарина, 21. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2: 120. Цена: 5 600 тыс. руб.
Сопоставимый объект 2. г. Челябинск, ул.Гагарина ,9 . Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2: 145. Цена: 6 000 тыс. руб.
Сопоставимый объект 3. г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м2:130. Цена: 5 800 тыс. руб.
Таблица 9
Обоснование корректировок, примененных в Таблице 10
|
Корректировка по элементу сравнения |
Объект сравнения |
Обоснование корректировки |
|
1. Совершенная сделка или предложение |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30%. |
|
2. Переданные имущественные права |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась. |
|
3. Условия рынка (время предложения) |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги. |
|
4. Поправка на площадь |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Объекты аналогичного назначения имеют схожую площадь, что несущественно влияет на цену объекта. Поправка не вводилась. |
|
5. Местоположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка - 10%. |
|
6. Состояние объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка - 9% |
|
7. Назначение помещения |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась. |
|
8. Расположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные). |
Таблица 10
|
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
Цена продажи |
руб./м2 |
5 600 000 |
6 000 000 |
5 800 000 | |
|
Общая площадь |
м2 |
180 |
120 |
145 |
130 |
|
Цена 1 кв.м. площади |
руб./м2 |
46667 |
41379 |
44615 | |
|
Совершенная сделка или предложение |
предложение |
предложение |
предложение | ||
|
Корректировка |
% |
-15 |
-15 |
-15 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
39667 |
35172 |
37923 | |
|
Переданные имущественные права |
полное |
полное |
полное |
полное | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
39667 |
35172 |
37923 | |
|
Условия рынка (время предложения) |
Апрель 2013 г. |
Апрель 2013 г. |
Апрель 2013 г. |
Апрель 2013 г. | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
39667 |
35172 |
37923 | |
|
Поправка на площадь объектов оценки |
м2 |
180 |
120 |
145 |
130 |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
39667 |
35172 |
37923 | |
|
Местоположение |
г. Челябинск, ул. Вагнера, 80 |
г. Челябинск, ул. Гагарина, 21 |
г. Челябинск, ул. Гагарина, 9 |
г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122 | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
-10 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
39667 |
35172 |
34131 | |
|
Состояние объекта |
Хорошее |
Отличное |
Хорошее |
Хорошее | |
|
Корректировка |
% |
9 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
36097 |
35172 |
34131 | |
|
Назначение помещения |
Столовая |
Столовая |
Столовая |
Столовая | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
36097 |
35172 |
34131 | |
|
Расположение объекта |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
36097 |
35172 |
34131 | |
|
Выводы: | |||||
|
Общая валовая коррекция |
% |
-24 |
-15 |
-25 | |
|
Весовой коэффициент |
0,3 |
0,35 |
0,35 | ||
|
Стоимость объекта |
35085 руб./м2 | ||||
|
Стоимость объекта |
6315300 руб. | ||||
Другие материалы ...
Особенности управления затратами промышленных предприятий
О предприятии
Волжский абразивный завод занимает одно из ведущих мест по
производству шлифматериалов и абразивного инструмента. Это крупнейшее
предприятие отрасли по производству куска карбида кремния черного, зеленого и
электротехнического, выпуску шл ...
Организация коммерческой деятельности на предприятии
Коммерческая
деятельность является одним из важнейших факторов обеспечения эффективного
функционирования экономической системы в рыночных условиях хозяйствования.
Организация
коммерческой деятельности в современных условиях строится на основе принципа
полного р ...
Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью
данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя
(девелопера).
Согласно
наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс
производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех
видов ...