Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

СДП = ЧОД / ККАП, (4)

где СДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП - коэффициент капитализации.[3, c.20]

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.8.

Таблица 3.8 Отчет о доходах и расходах [3, c.21]

ПВД = 275 м2 * 500 р./м2 *12 = 1 650 000 р.

Убытки равны 5-10% от ПВД, тут взяты 7 % от ПВД, т.к. данный объект имеет достаточную привлекательность и продать данный объект можно в быстрые сроки. Экономическая ситуация находится на высоком уровне. Расположение пристройки по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды - на среднем уровне, т.к. объект находится в районе средней отдаленности и на второстепенной улице города, что и обуславливает 7% от ПВД.

Убытки = 0,07 * 1 650 000 = 115 500,00 р.

ЭВД = ПВД - Убытки = 1 650 000 - 115 500 = 1 534 500,00 р.

Налог на землю = 7 р./м2 * 4 * 1050 м2 = 29 400,00 р.

Налог на имущество = 0,02 * (3 415 500,00 р. - 546500,00 р.) = 57 380,00 р.

Коммунальные расходы = 40 р./м2 * 12 * 275 м2 = 132 000,00 р

Расходы на управление = 0,15 * 1 534 500,00 р. = 230 175,00 р.

Страхование = 3 415 500,00 р. *0,001 = 3 415,50 р.

Обеспечение безопасности = 0,15 * 1 650 000,00 р. = 247 500,00 р.

ОР = 29 400,00 + 57 380,00 + 132 000,00 + 230 175,00 + 3 415,50 + 247 500 = 699 870,50 р.

Резервы = 0,02 * 3 415 500,00 р. = 68 310,00 р.

ЧОД = ЭВД - ОР - Резервы = 1 534 500 - 699 870,50 - 68 310,00 = 766 319,50 р.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.9.

Таблица 3.9 Расчет коэффициента капитализации [3, c.22]

Другие материалы ...

Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя (девелопера). Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ...

Определение роли заготовительного оборота в увеличении прибыли, а изыскание резервов и путей их роста на примере ОСП Коопзаготпром Гомельского райпо
В настоящее время рынок сельскохозяйственной продукции в нашей республике является привлекательным с точки зрения возможностей его расширения за счет спроса и непривлекательным из-за низкой эффективности сельскохозяйственного производства. Этому в значительной сте ...

Экономические агенты как участники экономических процессов
экономический агент некоммерческий Тема актуальна тем, что экономическая (хозяйственная) деятельность есть не что иное, как постоянная работа по оценке, сравнению, отбору альтернативных вариантов использования экономических ресурсов. В хозяйственной деятельности уча ...