Использование затратного подхода
Покажем порядок выполнения расчетов на первом аналоге:
) Цена единицы сравнения = Цена продажи объекта / Размер объекта = 1650000 / 1000 = 165 р./м2
) Для оцениваемых прав собственности:
Т.к. права собственности аналога - частная собственность и права собственности оцениваемого объекта тоже частная собственность, следовательно, то между ними нет процента отличия по данному признаку - 0%. И следовательно, цена аналога не меняется, т.е. скорректированная цена = 1650 р./м2. стоимость обслуживания теплосчетчика
) Для условий финансирования: аналогично
) Условия продажи: т.к. аналог требуется продать срочно, а условия продажи оцениваемого объекта типичные, то мы должны ввести повышающую поправку на 10%.
Тогда, корректировка = скорректированная цена по условий финансирования * Процент отличия / 100 = 1650 * 10 /100 = 165 р.
Скорректированная цена по условиям продажи = 1650 + 165 = 1815 р. (прибавляем, т.к. поправка повышающая цену)
) Дата продажи: рассчитываем аналогично и получаем скорректированную цену по дате продажи, равную 1851, 3 р.
) Местоположение: процент отличия и корректировка считается аналогично предыдущим признакам, причем скорректированную цену считать не следует. Корректировка = -370,26 р.
) Асфальтобетонное покрытие и несущая способность грунтов считаются аналогично местоположению исходя из цены, полученной от даты продажи.
) Скорректированная цена аналога = Скорректированная цена по дате продажи + Корректировка по местоположению + Корректировка по асфальтобетонному покрытию + Корректировка по несущей способности грунтов = 1851,3 - 370, 26 + 0 + 0 = 1481,04 р./м2.
Аналогично считается скорректированная цена всех других аналогов.
Затем, для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:
1) среднего арифметического значения скорректированных цен;
2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений;
) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.[3, c.12-13]
Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.
Для данного земельного участка сделан следующий анализ:
) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (1481,04 + 1028,06 + 1416,8 + 1415,24 + 1472,63 + 1032,17) / 6 = 1307,66;
) модальное значение =1416,80 ;
) медианное значение =1416,02;
) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 1416,80.
Тогда, стоимость земельного участка = (1307,66+ 1416,8+1416,02+1416,8)/4 = 1391,73 руб/м2
Другие материалы ...
Особенности и сущность маржинальной революции
В
конце XIX - первой трети ХХ в. большое влияние приобретает новое направление в
экономической теории, существенно отличающееся от классического направления и
даже выступающее определенной альтернативой ему. Оно известно как маржинализм
(от англ. margiпa/- предельный) ...
Особенности товарного производства и денег в обществе
Почти везде в мире, чтобы выжить, человек должен работать, ибо окружающие
его вещи в своем естественном состоянии, форме и местонахождении не могут
удовлетворить его потребности. Человек преодолевает опасности и неудобства
своего и естественного обитания, изменяя ф ...
Экономические показатели АТП
Автомобильный транспорт обеспечивает экономию общественного
времени в перевозках грузов и пассажиров, способствует развитию
производительных сил общества, расширению межрегиональных связей, а также
улучшению культурно-бытового обслуживания населения. В тоже время
...