Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.
Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).
Таблица 5
Обоснование корректировок, примененных в Таблице 6
|
Корректировка по элементу сравнения |
Объект сравнения |
Обоснование корректировки |
|
1. Совершенная сделка или предложение |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%. |
|
2. Переданные имущественные права |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась. |
|
3. Условия рынка (время предложения) |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату Оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги |
|
4. Поправка на площадь |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам. |
|
5. Местоположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка-10%. |
|
6. Состояние объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -9% |
|
7. Дополнительные улучшения |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась. |
|
8. Расположение объекта |
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные). |
Таблица 6
Расчет арендной ставки.
|
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения | ||
|
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 | |||
|
Арендная ставка |
руб./м2 |
1000 |
950 |
900 | |
|
Общая площадь |
м2 |
180 |
120 |
145 |
130 |
|
Совершенная сделка или предложение |
предложение |
предложение |
предложение | ||
|
Корректировка |
% |
-15 |
-15 |
-15 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
765 | |
|
Переданные имущественные права |
полное |
полное |
полное |
полное | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
765 | |
|
Условия рынка (время предложения) |
Апрель 2013 |
Апрель 2013 |
Апрель 2013 |
Апрель 2013 | |
|
Корректировка |
% |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
765 | |
|
Местоположение |
г. Челябинск, ул. Вагнера, 80 |
г. Челябинск, ул. Гагарина, 21 |
г. Челябинск, ул. Гагарина, 9 |
г. Челябинск, ул. Артилле-рийская, 122 | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
-10 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
850 |
807,5 |
688,5 | |
|
Состояние объекта |
Хорошее |
Отличное |
Хорошее |
Хорошее | |
|
Корректировка |
% |
9 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
773,5 |
807,5 |
688,5 | |
|
Дополнительные улучшения |
- |
- |
- |
- | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
773,5 |
807,5 |
688,5 | |
|
Расположение объекта |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное | |
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
|
Скорректированная цена |
руб./м2 |
773,5 |
807,5 |
688,5 | |
|
Выводы: | |||||
|
Общая валовая коррекция |
-24 |
-15 |
-25 | ||
|
Весовой коэффициент |
0,3 |
0,35 |
0,35 | ||
|
Арендная ставка |
руб./м2 |
755,65 | |||
Другие материалы ...
Определение роли заготовительного оборота в увеличении прибыли, а изыскание резервов и путей их роста на примере ОСП Коопзаготпром Гомельского райпо
В
настоящее время рынок сельскохозяйственной продукции в нашей республике
является привлекательным с точки зрения возможностей его расширения за счет
спроса и непривлекательным из-за низкой эффективности сельскохозяйственного
производства. Этому в значительной сте ...
Обоснование экономической эффективности производства безобжиговых железоуглеродистых композиций
В результате реализации проекта будет создан цех по изготовлению
безобжиговых железоуглеродистых композиций.
Одним из перспективных и приоритетных направлений в современной черной
металлургии является получение металлизованных продуктов непосредственно из
исходн ...
Оплата труда работников организации анализ и пути повышения эффективности (на материалах КУП Горэлектротранспорт)
Одним
из основных направлений повышения эффективности использования персонала
организации является совершенствование системы экономического стимулирования,
важнейшим фактором проявления которой служит оплата труда работников
организации и их социальная защищенност ...