Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

Теоретические и методологические основы затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:

· Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

· Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;

· Установление величины накопленного износа;

· Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа.

· Корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.);

· Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов.

.8.2 Определение стоимости земельного участка

Так как объект не имеет выраженной стоимости земельного участка внатуре, то определение земельного участка не проводилось.

Определение стоимости воспроизводства улучшений

Wп.в. = W1969г* Vстроит* И69,84-12* Кпприб.*НДС, т.е.

,2*540*192,21*1,13*1,18 = 2795642,01 руб.

где:

W1969 г. - восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в руб.;

Vстроит - объём зд. (находится по формуле: Общая площадь*Высоту зд.);

Кпприб. - коэффициент прибыли застройщика(предпринимателя);

НДС - Налог на добавленную стоимость (Составляет 18%);

И69, 84 - 12 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2012 г., 192,21.

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2009 г определялся следующим образом:

И69-84 - индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);

И84-04 - индекс перехода от цен 1984 года к ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, "ЧелСЦена", часть 2, №12, декабрь 2004 г.);

И00-04 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, №12, декабрь 2004 г.);

И00-09 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2009 года, 4,37 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, №4 апрель 2009 г.).

И09-10 - индекс перехода от цен 2009 г. к ценам 2010 года, 0,05 (письмо Минрегиона РФ от 26.07.2010 №28203-кк/08)

Другие материалы ...

Общие требования к организациям общественного питания
Общественное питание играет все возрастающую роль в жизни современного общества. Это обеспечивается, прежде всего, изменением технологий переработки продуктов питания, развитием коммуникаций, средств доставки продукции и сырья, интенсификацией многих производствен ...

Организационно-экономические механизмы финансового оздоровления неплатежеспособных сельскохозяйственных предприятий Гомельской области
Современное сельскохозяйственное предприятие - это сложный хозяйственный механизм, со множеством внешних и внутренних связей, использующий разные ресурсы, в том числе такое уникальное средство производства, как земля. Уровнем организации взаимодействия всех состав ...

Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя (девелопера). Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ...