Затратный подход

· Исправимый физический износ (отложенный ремонт);

· Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);

· Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Ø Функциональный износ.

Признаки функционального износа - это несоответствие объемно - планировочного и конструктивного решения недвижимости, включая различное оборудование и инженерную оснащенность недвижимости в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Расчет функционального износа. Расчет функционального износа проводится по методикам аналогичным расчетам физического износа. Спецификой в данном случае является то, что оценщик определяя износ по какому-либо элементу недвижимости должен четко разделить и отделить функциональный износ от физического и величина функционального износа будет равна стоимости затрат до введения элемента недвижимости до современных требований и стандартов. Стоимость функционального износа может быть определена в виде потерь в арендной плате , либо избыточными характеристиками.

Далее оценщик либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних специалистов определяет стоимость устранения этих недостатков и полученную стоимость сопоставляет с ожидаемыми доходами.

Другим методом определения функционального износа является прямой расчет его устранения. Например, на предприятии система очистки выходящего в атмосферу дыма 1983г. ,которая не соответствует требованиям и стандартам настоящего времени; стоимость замены этой системы очистки дыма на современную будет составлять по расчётам 10000000 рублей. Именно эти 10000000 рублей и будут составлять величину функционального износа. Как правило, на практике для исчисления величины функционального износа применяются сочетание различных методик. В этом случае величина функционального износа будет равна сумме результатов по каждой из методик.

Ø Экономический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т. д.).

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ).

Другие материалы ...

Оперативно-производственное планирование на предприятии
ТЕОРИЯ И МЕТОДЫ ОПЕРАТИВНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ПЛАНИРОВАНИЯ РАЗМЕРА ПАРТИИ ДЕТАЛЕЙ НА ПРЕДПРИЯТИИ ...

Экономические показатели компании ОАО СК Альянс
Актуальность изучения выбранной темы обусловлена тем, что жизнь, особенно в наше время, полна неожиданностей. Как экономическая категория страхование представляет систему экономических отношений, включающую совокупность форм и методов формирования целевых фондо ...

Особенности развития и роль российского газового комплекса на мировом рынке природного газа
В абсолютном выражении мировое энергопотребление с 1965 по 2011 г. выросло более чем в три раза - с 3,8 млрд. до 12,3 млрд. т в нефтяном эквиваленте. При этом следует отметить, что с 1970 по 2000 гг. наблюдалось неуклонное снижение темпов прироста энергопотребления ...