Доходный подход

· объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

Где - стоимость объекта недвижимости (денежная единица.)

- Чистый операционный доход или ЧОД

- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Где - коэффициент капитализации

- ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

- норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е. в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Другие материалы ...

Особенности организации многопредметной непрерывно-поточной линии
Промышленное производство характеризуется значительным разнообразием форм организации потоков, в которых реализованы основные условия поточной организации производства. Решающее влияние на формы организации потоков оказывают специализация предприятия, его мощн ...

Нормирование труда как основа для проектирования трудовых процессов организации
рентабельность себестоимость продукция трудовой Целесообразность и эффективность любого общественного труда и общественного производства обеспечивается в первую очередь его рациональной организацией. Рациональная организация труда, прежде всего, требует четко опре ...

Обоснование стратегии развития организации в сфере городского хозяйства в современный период
Я, Бухарова Марина Александровна, студентка 5 курса заочного отделения факультета экономики и управления на предприятии городского хозяйства ЧОУ ВПО Южно-Уральский институт управления и экономики, проходила преддипломную практику в Муниципальном образовании Таловс ...