Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов.

Рис. Влияние различных факторов на стоимость недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Рассмотрим основные из них.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, эти факторы могут быть отнесены к трем различным уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

К первому уровню относятся следующие группы факторов: социальные:

) физические: климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

) экология.

) политические (административные)

) налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

) строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

) наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

) услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

Ко второму уровню относятся следующие факторы местоположение:

) по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;

) наличие и состояние коммуникаций;

) наличие объектов социально-культурного назначения;

) размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

) условия продаж: особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей, условия финансирования, сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств.

) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера: массированная реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

) физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

) качество строительства и эксплуатации;

) наличие коммунальных услуг;

) функциональная пригодность;

) привлекательность, комфорт;

) архитектурно-строительные: стиль, планировка, конструкции и т. д.;

) объемно-планировочные показатели, эксплуатационные расходы;

) стоимость строительства, доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Другие материалы ...

Общая характеристика деятельности мебельного предприятия
Наименование и краткая характеристика предприятия ПБОЮЛ Мартиросян С.М. Место нахождения предприятия: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Победы, 18 телефон: 8(42356) 27818 Форма собственности: частная Предприятие занимается выпуском мебельной пр ...

Экономические учения Адама Смита и Давида Рикардо
Классическая школа политической экономии возникла в период зарождения и утверждения капиталистического способа производства. По мере дальнейшего развития развитых странах мира основ рыночных экономических отношений становились всё более очевидным то обстоятельство ...

Особенности организации многопредметной непрерывно-поточной линии
Промышленное производство характеризуется значительным разнообразием форм организации потоков, в которых реализованы основные условия поточной организации производства. Решающее влияние на формы организации потоков оказывают специализация предприятия, его мощн ...